Де шукати приміщення під магазини та офіси, щоб гарантовано мати клієнтів? Які перспективи у ринків і чим цікаві приміські території? Чому відкриття «МакДональдса» – хороша новина для всього міста, а от із аквапарком поки не варто поспішати?
Відповіді на ці запитання, а також інша цікава та корисна інформація про комерційну нерухомість – у розмові із волинським ріелтором, директором компанії «ВМБ Нерухомість» Ростиславом Ганейчуком, - пише ІА "ВолиньPost".
СПОЧАТКУ ІДЕЯ, ТОДІ – БУДІВНИЦТВО
– У Луцьку є успішні торгові центри, де більшість магазинчиків працюють і мають орендарів. А є інші випадки, коли навіть розташовані в центрі міста ТЦ – з порожніми площами… Із чим це пов’язано?
– Успішними стають торгові центри, які мають наперед продуману концепцію. Має бути розроблена чітка комерційна ідея, що це за ТЦ, скільки і яких площ буде всередині, які якірні орендарі заплановані, яка інфраструктура поруч, який людинопотік прогнозується, скільки паркомісць потрібно… Усі ці нюанси важливі, і якщо їх не продумати наперед – буде провал.
Ще один провал може статися через негнучку цінову політику. Для торгових центрів на старті важливе максимальне заповнення. Ми якось аналізували, чому не «заходить» торговий центр «Глобус». Радили їм зробити дешеву оренду, щоб бізнес зацікавився, відкрились магазини. Бо коли покупець приходить в ТЦ і на початку поверху – один відкритий магазин, а потім ще один – десь наприкінці… людині немає сенсу ходити в такі торгові центри. А немає клієнтів – не буде і орендарів, навіть ті два магазини з’їдуть вже через місяць.
Ще один нюанс – має бути чітка сегментація. Навряд чи стане популярним місце, де в кількох магазинах продають одяг, поруч – продуктовий магазин, а ще далі – запчастини до велосипедів. Уявіть собі, що йдете по ТЦ, навколо – бутіки, бутіки, бутіки і серед них – жива риба...
Усі ці моменти мають бути прописані в концепції ТЦ. Це велика наука, що і де розташувати. Цьому вчаться. Шкода, що деякі власники цього не розуміють і вважають, що достатньо розмістити оголошення в газеті чи в фейсбуці і орендарі «повалять» рікою.
– Наскільки важливим для хорошої торгівлі є місце розташування?
– Важливим, але не визначальним. Тут швидше впливає не саме розташування об’єкта, а те, що поруч. Соціальна інфраструктура. Школа, садочок, парк, лікарня… Такі заклади гарантують, що в районі є великий потік людей, а значить, серед них завжди будуть ті, хто захоче випити кави, зробити якусь покупку чи просто витратити вільні пів години.
З іншого боку, якщо комерційний об’єкт – торговий чи розважальний – має якусь унікальну пропозицію, його місце розташування взагалі неважливе. Люди поїдуть. Гарний приклад – комплекс «Загород». Розташований у непопулярному львівському напрямку, поруч немає великих житлових масивів, але вони зробили цікаву пропозицію – басейни, і люди туди їздять.
– Напрошується тема аквапарку, про який у Луцьку говорять років двадцять...
– Це непростий і дуже дорогий об’єкт. Повертаючись до теми концепції, вона повинна прораховувати прибутковість та окупність. З одного боку, водний парк у місті із населенням 200 тисяч людей мав би зайти. Проте, з іншого, треба розуміти, хто цільова група? Молодь 16-20 років – неплатоспроможна аудиторія. Тому ставку варто робити на молоді сім’ї із дітьми. Відповідно, аквапарк має передбачати максимум дитячих зон і розваг, відповідне місце. Такий проект треба дуже добре прорахувати.
– Чи повинні ТЦ оновлювати свою концепцію? Пригадую «Ювант», який свого часу просто «вистрілив», але з часом – трохи «загубився»...
– «Ювант» і досі має свою аудиторію і, думаю, немалу. Там працює якраз той момент, про який я згадував – сусідство об’єкта з великим потоком людей. Маю на увазі Варшавський ринок.
А «вистрілив» цей торговий центр якраз через вдалу на той час концепцію. Це був час підйому економіки, люди заробили немало грошей на ринках і хотіли розвитку. Вони вже не хотіли стояти на базарі в холодних контейнерах і готові були за це платити. Це був дуже вчасний проект.
ЩОБ НЕ ПРОСТО – ДИНІ І КАВУНИ...
– Скажіть як ріелтор: що думаєте про перенесення Старого ринку?
– Підтримую цю ідею. Як ріелтор поділюсь своїм баченням, що з цим робити і як від ситуації можуть виграти всі – і місто, і підприємці. Але спочатку хочу сказати, що думаю з цього приводу як лучанин.
Старий ринок у тому вигляді, в якому він є, паплюжить наше місто. Туризм в Луцьку не може розвиватись за умов, що люди піднімаються на В’їзну вежу, а поруч із красивою панорамою Старого міста – обдерті іржаві «черепашки».
Усі ми добре розуміємо, чому радянська влада свого часу розмістила поруч із замком трансформаторну підстанцію. Це був свідомий крок для знищення нашої історії. Переконаний, що з тих самих міркувань тут розмістили і ринок: щоб культуру витіснили споживацьким. Думаю, в Луцьку не так багато людей, які ніколи не були на Старому ринку. А от тих, хто жодного разу не був в замку – багато. Тих, хто не знає, яка чудова художня галерея там розташована, які там цінні картини. Тих, хто поняття не має про тисячолітні фундаменти церкви Івана Богослова… І як лучанин я хочу, щоб ця ситуація змінилася і Старе місто приваблювало лучан не тим, що там можна дешево купити якийсь, перепрошую, «ширпотреб».
А як ріелтор я бачу в цій ситуації одне – можливість для розвитку. Підприємцям з Старого ринку давно пора зробити крок вперед і якісно змінити свій бізнес. Розкажу історію з життя нашої сім’ї. У моєї тещі був невеличкий контейнер на Варшавському ринку. І одного дня вона заявила, що хоче купити магазин. Тесть відмовляв, говорив, що і так все добре, все стабільно. Але вона хотіла розвитку, наполягла на своєму і таки купила магазин. Звичайно, для цього їй довелось вийти з зони комфорту, чимось пожертвувати і знайти ресурси. Але коли ми дивимось на результат, то розуміємо, що вона і досі могла б мати контейнер на базарі і задовольнятись цим, але тепер має магазин.
– Підприємцям з Старого ринку пропонують переїжджати на Новий, що на ДПЗ. Але, схоже, цей ринок не зміг показати себе як цікавий об’єкт.
– Я влітку якось заїжджав на Новий ринок глянути, що там відбувається. Продавали тільки дині і кавуни.
Думаю, це якраз та історія, коли власники думають, що достатньо розмістити оголошення для того, щоб зайшли орендарі. Але мали б пропрацювати концепцію. Дати хороші преференції підприємцям, навіть канікули зі сплати оренди, щоб заповнити ринок. Тоді – зробити хорошу рекламу. Бо одна справа, коли я сиджу на дивані і просто знаю, що є такий-то ринок, це зовсім не означає, що я колись наважусь туди поїхати. Але коли я побачу яскраві картинки, рано чи пізно мені захочеться туди поїхати...
– Головне, щоб там виявились не тільки дині і кавуни...
– Однозначно. Це просте правило: щоб пішов споживач, потрібно, щоб було що купувати.
– Нещодавно Будівельна компанія «Інвестор» заявила про будівництво нового ринку у Княгининку. Чи вважаєте, що він буде популярним?
– Там дуже хороша логістика. Окрім того, що сам Княгининок – достатньо великий населений пункт, поруч є інші села, мешканцям яких буде цікаво і зручно потрапити на цей ринок. Крім того, це міжнародна траса і об’їзна дорога, яка йде на Рівне.
Потрібно віддати належне «Інвестору». Це нове покоління забудовників, які завжди піклуються про інфраструктуру, про те, щоб людям було зручно.
– Не думаєте, що ринки як форма торгівлі все-таки відживають своє?
– Ні. Усе залежить від того, що вважати ринком. Якщо це сучасні магазини, то такий формат цілком виправданий. Не кожен підприємець має можливість купувати окремий магазин чи квартиру на першому поверсі і перероблювати під магазин. Крім того, варто пам’ятати, що ринок – це концентрація продавців. А це вигідно, як для покупця, так і для продавця.
Якщо ж оцінювати деякі нинішні луцькі ринки, де немає доступу до води і санвузла, невідомо звідки підведена електрика – звичайно, це позавчорашній день і майбутнього у них немає.
БІЛЬШЕ, НІЖ «ПОЇСТИ-ПОСПАТИ»
– Як карантин і коронавірусна криза вплинули на ринок комерційної нерухомості?
– З одного боку, бізнес почав активно практикувати онлайн-формати, інтернет-магазини. Але я б не сказав, що від того перестали знімати чи купувати площі під офіси та магазини. Навіть, навпаки – зараз у Луцьку дуже активно почали скуповувати перші поверхи житлових будинків і переводити під комерцію. Також знаю кілька випадків, коли посеред міста купували дуже дорогі ділянки. Очевидно, що заплативши таку ціну, планують зводити не приватний котедж, а якусь комерційну нерухомість.
Є кілька цікавих і масштабних проектів, які вже реалізовуються в Луцьку. Наприклад, в колишніх приміщеннях шовкового комбінату на 40-му для «Нової пошти» будують великий логістичний центр. Тобто, все говорить про те, що місто не впало в кризу, а навпаки – розвивається.
Хоча було кілька й інших випадків, коли люди хотіли інвестувати в нерухомість, я радив комерцію, бо це завжди вигідніше, але вони вкладали в житло. Мовляв, незрозуміло, як піде далі ситуація з карантином, а житло завжди буде затребуваним і ліквідним.
– Ми згадували про Старе місто. Що потрібно зробити, щоб воно стало цікавим і для туристів, і для місцевих?
– Я б почав з того, що завершив усі скандальні будівництва. Все Старе місто – в якихось незрозумілих довгобудах. Будинки почали будувати, потім виявилось, що незаконно, більшість об’єктів заморозили... Поки все буде в такому стані – розвитку не буде.
На місці влади я б зайняв жорстку позицію, зібрав усіх власників таких недобудов та інших будівель, які розвалюються, і поставив умову – добудувати, реконструювати та запустити в життя. Відкрити готель, кав’ярню, ресторан... Звичайно, при цьому контролювати і зовнішній вигляд, і будівельні роботи. Але всіляко сприяти, щоб завершити будівництво.
Ми повинні визнати, що ті незаконні недобуди, швидше за все, ніхто не знесе, а поки вони будуть стояти в такому вигляді – Старе місто не буде нікому цікавим.
– Що ще потрібно Луцьку, щоб стати справді цікавим для туристів?
– Недавно міський голова піднімав тему будівництва аеропорту. От якраз авіасполуччення – це те, що стало б великим кроком для розвитку Луцька. І коли кажуть, що це погана ідея, бо квитки будуть дорогими та недоступними лучанам, вважаю це повною нісенітницею. Якщо з Варшави до Лісабону квиток може коштувати 30 євро, то чому з Луцька, враховуючи додаткову відстань, він не може коштувати 40? Чи це недоступна ціна?
– Ще один «свіжий» проект, про який говорять у Луцьку – це «МакДональдс».
– Теж не розумію скептиків, які критикують цю мережу через нібито нездорову їжу. Поява «МакДональдса» в місті – це не питання кулінарії. Гастрономічні смаки у всіх різні, і якщо є попит – має бути і пропозиція.
Але «МакДональдс» – це насамперед іміджеве питання. Коли в місто заходить така потужна мережа, це є сигналом для інших інвесторів, що тут можна відкривати бізнес. «МакДональдс» добре прораховує, чи піде бізнес і які прибутки можна отримати. Тому це справді дуже гарна новина для Луцька.
– Які ще об’єкти потрібно відкривати в Луцьку, щоб місто розвивалось?
– Я не назву конкретно об’єкти, але точно радив би розвивати сферу спорту і культури. Це ті сфери, які здатні впливати на загальний розвиток людей. А якщо ми будемо виховувати людей, яким треба трохи більше, ніж поспати і поїсти, в такого міста обов’язково буде розвиток.
Текст: Людмила ЯВОРСЬКА
Фото: Роман ДОМБРОВСЬКИЙ
Друзі! Підписуйтесь на нашу сторінку Фейсбук і будьте завжди в курсі останніх новин.
