В Україні сільськогосподарські землі займають близько 70% території . Відтак з 1 липня 2021 року українці зможуть придбати чи продати земельні ділянки.
Як визначити вартість земельної ділянки, про які "підводні камені" українського законодавства варто пам'ятати та чому карма буде прихильною до добросовісних продавців? Розбираємось, як запрацює ринок землі в Україні - пише 24 канал.
Питання, яке турбує всіх останні кілька тижнів: скільки буде коштувати українська сільськогосподарська земля. До 2030 року законом встановлено мінімальну ціну – не нижче нормативної грошової оцінки (НГО) на окрему ділянку. Максимальна сума законом не визначена. Отже, саме конкретні домовленості, співвідношення попиту та пропозиції будуть впливати на ціну землі.
Що треба знати про НГО?
Простими словами, це вартість землі, що залежить від її родючості, якісних показників, і повинна показувати скільки з такої землі можна "заробити". Роблю застереження – це не законодавче визначення, а пояснення для загального розуміння термінології. В середньому НГО проводиться раз на 7 років. Внаслідок інфляції НГО може збільшуватися за рахунок коефіцієнтів індексації.
До 2019 року Україна не мала НГО на кожну окрему земельну ділянку. Найбільше від цього потерпали аграрії, для яких НГО є сумою, від якої обраховуються та сплачуються податки, орендна плата. Викручувались, як могли: отримували в сільрадах довідки про вартість 1 га в масиві, навіть користувалися неактуальними даними, які усно взнавали в сусідніх господарствах. Тому, сам факт, що кожна земля має свою НГО – позитивний.
Водночас є певні ускладнення. Поясню на прикладі. Два брати успадкували землю, і поділили її на дві окремі ділянки: НГО однієї ділянки – 30 тисяч, а другої – 60. Очевидно, що якісні показники такої землі однакові, а справа в помилках при проведенні грошової оцінки земельних ділянок .
Наступна складність: технічна документація такої оцінки затверджена наказом Мінагрополітики від 16.11.2018 р. №552 та набула чинності з 01.01.2019 р. Проте не пройшла державну реєстрацію в Міністерстві юстиції України, а точніше, Мін'юст відмовився реєструвати НГО. Юридичною мовою – ця НГО має рекомендаційний характер.
Що таке переважне право на придбання землі?
Справедливо, якщо ви користуєтесь землею, обробляєте її, то маєте бути першими у черзі на викуп цієї землі. Переважний покупець має продемонструвати свою добросовісність – своєчасно і в повному розмірі виплачувати орендну плату, не виснажувати землю, і якщо є додаткові обов'язки в договорі – їх виконувати.
Закон передбачає трансфер переважного права, що логічно, адже орендарями є юридичні особи, а з 1 липня 2021 року купити землю зможуть виключно громадяни України. "Дружній" трансфер можна прописати в договорі купівлі-продажу землі, де власник запевнить, що проінформований і не заперечує щодо передачі переважного права. За таких умов – це формальність.
Нагадую, що договір купівлі-продажу землі підлягає нотаріальному посвідченню, сплата ціни має бути безготівковою, а платіжні кошти повинні бути очищені, через обов'язок показати джерело їхнього походження.
Ускладнення можуть виникнути, коли земля в оренді, яка ще не закінчилася, переважне право закріплено за орендарем, а орендар на письмову пропозицію купити землю – не реагує або відмовляє. За такої ситуації включається зелене світло на продаж землі покупцеві "на стороні". Але це виключно теорія, бо на практиці земля, обтяжена орендою, не буде приваблива для придбання. Втім, є одне суттєве "АЛЕ".
Якщо в договорі оренди є пункт, що зміна власника є підставою для перегляду умов оренди або ж припинення такої оренди, то поточний орендар буде поспішати викупити землю, адже інакше – право оренди припиняється, на полі з'являться "шахматки" та й інші орендодавці можуть піти таким шляхом. Жодний аграрій не зацікавлений розгубити земельний банк.
Ключові принципи купівлі-продажу
Важливо бути добросовісним. Повідомляти про намір продати землю орендареві. Звісно, не можна пропонувати орендареві ціну 100 тис. грн, а продати "на стороні" – за 50 тис.
Важливо вміти домовлятись. Більшість аграріїв турботливо відносяться до своїх пайовиків та беруть участь в розвитку громади, де обробляють землю. Не забуваємо, що ПДФО з орендної плати зараховується саме до місцевих бюджетів. Тому можна погодити графік платежів на купівлю землі.
Також закон дозволяє викупити землю із розстрочкою, яка є на праві постійного користування, довічно успадкованому праві. Умови прийнятні: ціна на рівні НГО землі, розстрочка ціни на 7 років, а набуття права власності здійснюється після першого платежу.
Друзі! Підписуйтесь на нашу сторінку Фейсбук і будьте завжди в курсі останніх новин.
